¿Comprar o Alquilar Casa en 2023? 🤯
Analizamos el contexto macro para saber si es una buena opción comprar o alquilar casa en 2023 en España.
Por Héctor Pérez
Vamos a resolver una de las incógnitas más populares de las conversaciones en el bar ¿Qué es mejor? ¿Comprar o Alquilar Casa en 2023?
Desde pequeños se nos mete en la cabeza, a veces a presión, que hay que ahorrar para comprar una casa y así estar seguros el resto de nuestras vidas. Y esa premisa nos persigue como vendedor ambulante en mitad de un mercadillo de árabe durante los primeros 20 años de nuestra vida adulta, tiempo en el cual nos preguntaremos 400,000,000 veces qué es mejor. El tema se complica en un contexto como el que se nos viene así que nos centraremos en responder esta pregunta: ¿Comprar o Alquilar Casa en 2023?
Previsiones del mercado inmobiliario en España 2023
El año 2022 estuvo marcado por una inflación con apetito mórbido que se devoró, en un pispas, el 10 por ciento de nuestros ahorros en unos meses; llevando al Banco Central Europeo a subir los tipos de interés para intentar aplacar la situación. Aún así, la reacción tardía de Lagarde & Company nos dejan a las puertas de un 2023 donde tendremos que seguir combatiendo a la inflación pero, esta vez, en un contexto macroeconómico pesimista, ergo que nos vamos a una recesión.
Aunque el BCE va muy por detrás de la Fed en lo que a subida de tipos respecta, las últimas declaraciones de la Presidente del ente han dejado claro que no solo quedan algunas subidas de tipos sino que estos se mantendrán en un nivel elevado, para lo que nos tenían acostumbrados en los últimos años, por un largo tiempo; previsiblemente hasta bien entrado el 2025.
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Suscríbete y recibe todos los días tu dosis de Wall Street que te lees en 5 minutos.¿Cómo afecta esto a la compra-venta de viviendas?
Este escenario de tipos al alza, lo cual naturalmente es una fuerza que contráe la demanda inmobiliaria, sumado a la debilidad de la economía son el coctél perfecto para que en 2023 los precios de las viviendas en gran parte de España sufran, cuando menos, un estancamiento en los próximos 2-3 años.
En el último Informe semanal del mercado residencial de Idealista, con fecha de 25 de diciembre de 2022, nos encontramos ciertos indicios de cómo está evolucionando el mercado del ladrillo hasta la fecha. La demanda a nivel nacional viene en una tendencia negativa desde mitad de año, alcanzando su punto más bajo en diciembre. Al mismo tiempo, el stock o unidades disponibles están al alza y el precio se ha mantenido creciendo aunque empieza a dar ciertos síntomas de agotamiento.
El mismo Idealista, en sus previsiones para 2023, espera un enfriamiento generalizado del mercado; tendiendo más a una estabilización de la oferta y los precios más que a una caída generalizada de los mismos.
Y ¿Qué me dices del alquiler?
Los precios del alquiler han vivido un rally épico desde octubre de 2021, creciendo en más de 10 por ciento en tan solo unos 6 meses. La inseguridad jurídica existente para los propietarios hace difícil pensar que los precios de los alquileres vayan a vivir una caída profunda en 2023. La razón es básica. La oferta de pisos de alquiler se ha contraído drásticamente de unas 150 mil viviendas a inicios de 2021 a menos de 100 mil en diciembre de 2022.
Si seguimos las previsiones de Idealista para el mercado del alquiler en España para 2023, nos encontramos con una conclusión similar. Aunque en un escenario optimista plantean una congelación de precios debido a que los potenciales inquilinos, cada vez más, son incapaces de sostener el alza en los precios.
A nuestro parecer, la tendencia indica a que viviremos unos cuantos años más en un escenario cada vez más de “compartir piso” con 80 personas en las principales ciudades para poder tener un techo sobre nuestra cabeza, teniendo en cuenta la merma en el poder adquisitivo de los individuos más jóvenes de la sociedad.
Largo Plazo: Alquiler vs. Compra
La tesis de la compra
Es difícil trasladar el rendimiento del mercado inmobiliario de las últimas dos décadas, en las que en la mitad del tiempo hemos vivido con intereses en el suelo, a la perspectiva de que quizá estemos a las puertas de una década de financiación “más cara”.
Sin embargo, vamos a tomar el ejemplo de una casa en Madrid comprada por una persona de 34 años en 2006, hace exactamente 14 años. A este sujeto le pondremos de nombre Anita.
Supongamos que la vivienda es de unos 60 metros cuadrados en un barrio de clase media. Teniendo en cuenta el precio por metro cuadrado en la zona, la operación se cerró por 230 mil euros. Anita es muy conservadora a la hora de tomar decisiones financieras y prefirió firmar una hipoteca de tipo fijo al 4,67% y a 26 años, la media de 2007. Anita quería poner el 20% de entrada pero sus padres le ayudaron y terminó poniendo el 40% del total del piso.
La comunidad cuesta unos 65 euros mensuales y el IBI es de unos 350 euros al año. Anita quiere tener el piso como nuevo, por lo que hizo una reforma de unos 10 mil euros al entrar y tiene un presupuesto de mejoras y mantenimiento de unos 500 euros al año.
Tomando como referencia el crecimiento del precio por metro cuadrado en el barrio, el piso lo podría vender hoy en unos 250 mil euracos, es decir, 20 mil euros más de lo que lo compró en su momento.
Ahora bien, si descontamos el pago de los intereses, el IBI, la comunidad, la reforma y el mantenimiento nos encontramos que Anita ha desembolsado 97,874 euros más de lo que es el valor como tal del piso. De hecho, incluso si espera a cumplir los 26 años de hipoteca, sólo en intereses, Anita desembolsaría 100,000 euros con lo que terminaría pagando cerca de 346,000 euros por la casa.
La tesis del alquiler
Ya que hemos visto lo que ha pasado con la casa comprada de Anita, veamos el mismo caso pero suponiendo que, en lugar de comprar, Anita hubiese alquilado el piso.
El precio medio por metro cuadrado por alquiler en la misma zona era de 14.6 euros en 2007, con lo cual, vamos a estimar que Anita tenía un alquiler de 900 euros en aquel momento. Su contrato, como es costumbre, era de 5 años con una subida igual al IPC cada año.
Desde 2007 a 2022, Anita hubiese pagado 196,050 euros en alquiler. En otras palabras, mientras que en el caso de la compra Anita desembolsó 261,740 euros, alquilando el mismo piso se hubiese ahorrado unos 57,000 euros netos. Esto sin contar las posibles deducciones fiscales que Anita podría haber disfrutado por alquilar el inmueble.
Pero aquí es donde se pone interesante la cosa.
Supongamos que Anita, en lugar de dar la entrada para el piso, que de su bolsillo fueron unos 46,000 euros, invierte en el SP500 un 30% de este capital y hace una aportación periódica de 250 euros al mes, la mitad de lo que se le va en los intereses de la hipoteca. A día de hoy, Anita con una inversión inicial de 13,800 euros y una suma total de 42,000 euros de sus contribuciones mensuales, es decir, unos 55,800 euros hubiese generado, ajustado a la inflación, unos 47,988 euros extras invirtiendo en el SP500. Esto, sumado al ahorro de impuestos y reparaciones hace que el gran total de dinero ahorrado entre alquiler y compra en este caso sea de casi 100,000 euros.
Más allá de los números
Esta claro que a nivel matemático, en este caso en concreto es muy fácil determinar que el alquiler tiene ventajas financieras superiores a la compra. Sin embargo, en esta vida hay matices y no todo gira en torno a los números.
Por ejemplo, hay casos en los que la propiedad se encuentra en una zona cuya revolarización es superior a la de barrios céntricos como el del ejemplo. También puede darse el caso en el que la persona, por no saber nada del mundo de la inversión, no tiene los conocimientos suficientes como para tomar la decisión de invertir en un índice como el SP500 (entonces reconmiéndale que se suscriba a la newsletter financiera de zumitow) o que simplemente prefiera tener su dinero en un inmueble, cuya variación de precio es más estable, que estar expuesta a la volatilidad que existe en la bolsa de valores, incluyendo al SP500.
Además, razones como la estabilidad o la libertad de movimiento que ofrece la compra de un inmueble o el alquiler del mismo, también son factores a tener en cuenta a la hora de tomar una de las decisiones más importantes de la vida de cualquier ser viviente de clase media.
Puede darse el caso de que el comprador logre amortizar su hipoteca y genere un flujo de caja positivo, por ejemplo, alquilando una habitación o que, por ejemplo, use la casa como colateral para sacar una hipoteca en otra propiedad que genere una mayor rentabilidad por alquiler.
Para gustos, los colores.
Entonces, debo ¿comprar o alquilar casa en 2023?
Como podrás haber visto si has llegado hasta aquí, un caso “tradicional” de compra-venta frente a un alquiler normal y corriente, matemáticamente hablando, los números son claros. Esta realidad es aún más importante a tener en cuenta ahora que parece que vamos a un entorno de tipos altos por más tiempo.
Desde un punto de vista netamente financiero, una casa comprada, en la gran mayoría de los casos es un pasivo no un activo porque simplemente saca dinero de tu bolsillo, no genera flujo de caja positivo.
También es cierto que, en el contexto actual, de hundirse los precios de la vivienda se pueden presentar ciertas oportunidades interesantes en el mercado inmobiliario pero lo mismo puede ocurrir en la bolsa de valores. En pocas palabras, hay que tener los ojos y los oídos bien abiertos en el año que se nos viene encima.
Para ir concluyendo, debes ¿comprar o alquilar casa en 2023?. La respuesta es muy sencilla, depende de tu apetito por el riesgo, tu conocimiento de los instrumentos de inversión disponibles, el capital con el que cuentas, la zona y el tipo de vivienda que quieras comprar.
Real Decreto-Ley 14/2018, de 28 de septiembre – Real Decreto 1464/2018, de 21 de diciembre
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