Consultorio Zumitero #2 - Inversión en Ladrillo

El efecto de la nueva ley de vivienda en el corto plazo

Con respecto a la nueva ley de viviendas, ¿cómo ves el futuro en 3, 6 y 12 meses de los precios de las viviendas “costosas” y “menos costosas”?

Lo que quiero decir es que ahora un “gran propietario” de solo 5 viviendas, quizás quiera vender las viviendas menos costosas para comprar más costosas y así quedarse con 4 (o menos quizás). También se debe tener en cuenta que quien no pueda alquilar, quiera comprar, pero depende de tener efectivo ya que las tasas están por las nubes, no creo que afecte tanto esto. ¿Habrá una sobreoferta de las más económicas?

Las viviendas menos costosas yo creo que van a subir de precio debido al nuevo préstamo ICO este que se está formando, o sea que están ya casi para aprobarlo. Entonces ellos van a aceptar el 20%, te van a financiar el 20% más el 80% que te financia el banco, entonces creo que van a subir. Entonces y la segunda parte de la pregunta cuando habla de la figura del Gran Tenedor, nosotros como inmobiliaria puedo contar por experiencia propia en estos últimos dos meses nos están contactando muchos propietarios que teníamos su vivienda en alquiler que quieren venderla. Entonces bueno habrá un poquito más de oferta pero hay tantísima demanda que se va a absorber muy rápido. Entonces creo que no va a variar nada sino que terminará subiendo.

La edad de un edificio y su influencia

Tengo una pregunta sobre edificios viejos. Con los precios de obra nueva que tenemos, no me queda otra que buscar de segunda mano. Quiero comprar un piso para vivir en él, sin olvidar que también tiene un lado de inversión. Ahora, tanto a nivel de instalaciones y estructura del edificio como a nivel de valor de activo, no tengo «ni idea» de la influencia de la edad. ¿Existe alguna regla general sobre la edad de edificios a partir de la cual no sea buena idea comprar? ¿Existe alguna relación de descuento sobre el precio medio de la zona? 

Realmente lo más importante que debes saber es que a partir de los 50 años un edificio tiene que pasar la inspección técnica de edificios. Es algo que creo que se pasa cada 5 años a partir de los 50 y que es un informe que comenta un poquito cómo está todo, cómo está la estructura y tal. Y si ven algo más serio ya pasarían a mirarlo todo más en profundidad. No hay una regla escrita de que a partir de tantos años te puedes descontar tanto precio pero gracias a los portales podemos comparar fácilmente entre viviendas. Yo lo haría así, buscaría viviendas de similares características e intentaría elegir las que más me favorezcan para argumentar al propietario que hay viviendas que están en las mismas condiciones y que están más económicas.

¿Cuál es tu opinión sobre la nueva ley de vivienda?

Pues esta es simple, yo creo que va a conseguir justo lo contrario de lo que quiere. Sí que es cierto que creo que habrá mucha más gente que venderá viviendas para no alquilar las. Entonces del lado del alquiler creo que va a dificultar más y cabe como está ya todo. En cuanto al alquiler lo va a complicar todo muchísimo más. Y en cuanto a ventas, mucha gente se está planteando poner a la venta sus viviendas en alquiler. Pero hay tantísima demanda que esto no creo que llegue a afectar en el precio. Entonces es insignificante, yo creo que van a hacer todo lo contrario de lo que querían.

¿Piensas que la ley de vivienda creará más oferta de venta de viviendas? ¿Se alquilará más en zonas no tensionadas?

Esta creo que la ha respondido antes. Sí que habrá más viviendas a la venta, pero no va a tener repercusión en la bajada de precios. Piensa que hay un 1% o incluso menos de inmuebles a la venta de todo el parque español. Entonces, esto es absurdo. No va a cambiar nada. Y la segunda parte de la pregunta, esto sigue. Se va a alquilar menos en zonas tensionadas. Porque la ley dificulta el alquiler ahora mismo.

¿Cómo ves bajo la situación realizar una oportunidad de inversión inmobiliaria residencial en Madrid?

Este tipo de preguntas son difíciles de responder porque sin números y sin nada pues al final una operación te la marcan los números. Pero bueno, si compras en precio, dentro del precio de mercado, sin locuras, en zonas residenciales, en zonas tensionadas como Madrid, Barcelona, Baleares, etc., etc., pues siempre es una señal de que como mínimo el valor va a mantenerlo y es probable que sufra revalorización. Entonces puede ser interesante.

Dudas sobre una hipoteca

Tengo una hipoteca pendiente de un piso que estoy alquilando al cual le queda 60.000€ que pagar, y por otro lado tengo unos fondos indexados de 10,000€ que van perdiendo de momento un 10% por ahí. Tengo pensado comprar a medio plazo (cuando bajen los pisos y las hipotecas sean más accesible) un piso en la playa para disfrutarlo y alquilarlo cuando no esté está sobre todo pensado como inversión. En julio se revisa la hipoteca del piso que estoy alquilando (variable), y mi duda es si es mejor amortizar 10.000€ mi hipoteca sacando el dinero del fondo indexado (con la perdida del 10% que supone) y así suavizar la subida del euribor, dejar el dinero en el fondo indexado (sabiendo que hasta que se recupere puede tardar varios años, si se recupera claro con el riesgo de perder más claro), o sacar este dinero del fondo indexado y meterlo en renta fija a un 4,5% que es lo que estoy viendo hay ahora (a este ritmo calculo que tardaría unos 30 meses en recuperar lo perdido).

Como digo siempre, los números mandan. Si el día de mañana cuando las viviendas bajen, encuentras algo que realmente sea interesante y que te guste, pues sin problema. Esta pregunta sin saber el tipo de variable que tienes pues no no te lo puedo decir exactamente pero al final tienes que ver con dónde está mejor invertido tu dinero, dónde te deja más más rentabilidad porque por ejemplo una variable si tenías una variable un 2 más euribor pues a lo mejor sí que te renta o a lo mejor no. Yo en esta pregunta respondería que sin datos es difícil decirle nada y que lo más importante es que haga los números para ver dónde el dinero está mejor invertido.

¿Qué formación necesitaría para empezar una inmobiliaria? 

Quiero arrancar con una inmobiliaria por la zona de La Sagra (Toledo) donde he visto posibilidades. 

Formación realmente ninguna. Sí que hay muchas franquicias, hay muchas franquicias inmobiliarias que te dan toda la formación y lo más importante que yo veo es un tema de contratos, toda la documentación legal, páginas web, te dan un CRM. Entonces, para empezar yo intentaría ir por la vía de franquicia y cuando lleves un añito y sepas moverte te lo puedes montar por tu cuenta fácilmente. ¡Gracias!

¿Cómo afrontarías la situación actual si fuese tu primera inversión en ladrillo?

Teniendo en cuenta la situación política, económica y los precios actuales en la costa del sol.  ¿Sería mejor quedarse al margen durante un tiempo? De ser afirmativo ¿Qué esperarías para volver a intentar entrar en este mundillo?

Yo siempre soy partidario de, si los números cuadran, entrar. Da igual un poco la situación macroeconómica. ¿Influye? Sí, pero al final los números mandan. Si una operación te sale hoy, ¿por qué no la harías? Entonces, yo recomendaría que tenga un ojo siempre en el mercado y que por ir mirando no pasa absolutamente nada. Que si sale una oportunidad buena, pues al final, mira, estamos en un punto que hay tanta demanda que ahora mismo encontrar una buena oportunidad es complicado y suele durar poco tiempo. Entonces, hay que tener cuidado de que no te quedes esperando.

Con la nueva ley española ¿dónde crees que van a aparecer oportunidades de inversión en el mercado inmobiliaria?

Si te refieres a oportunidades de inversión a raíz de la ley, no. Van a aparecer oportunidades porque siempre aparecen oportunidades. Hay gente que se divorcia, hay gente que recibe una herencia y no quieren la vivienda, quieren el dinero, quieren venderlo rápido, hay gente con deudas, hay gente que compra para irse a otro lado y necesitan el dinero rápido. Inversiones van a salir pero a raíz de la nueva ley, no.

¿Debería alquilar o comprar? 28 años, gano 50 mil al año, sin hijos

Hombre, si los números son buenos, yo compraría. 28 años, 50.000 al año, sin hijos. Yo creo que es una buena oportunidad para que puedas encontrar un piso intermedio. No te estoy diciendo la casa de tus sueños, pero si tienes una zona estable, que sabes que vas a vivir mucho tiempo por allí y tal, pues yo creo que es una buena idea intentar encontrar algo que sea un piso intermedio mientras que si en el futuro tienes pensado algo más grande, ya sea para ti, por gusto, para tu familia, pues creo que sería un buen paso intermedio.

¿Cómo conseguir que te den un crédito para la entrada, sin que el banco con el que firmas la hipoteca se entere? 

Pues esta es relativamente sencilla, es haciéndola con otro banco y ya está. Y cuando en tu banco te pregunten si tienes otras deudas, pues les dices que no y ya está. Al final esto se ha hecho muchas veces. Sacas la hipoteca con uno y con otro el crédito.