¿Ha hecho suelo el mercado inmobiliario comercial?
Hacemos un repaso histórico de los suelos del mercado inmobiliario comercial en las últimas crisis para entender mejor el mercado actual.
Por Héctor Pérez
¿Cuándo ha hecho suelo el mercado inmobiliario comercial?
El domingo 18 de agosto reportamos en nuestra newsletter de finanzas que Moody’s había «cantado» que el suelo en le mercado inmobiliario comercial (CRE) había tocado suelo.
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Y ya que esta peña ( otros analistas) están gritando a diestra y siniestra que hemos pasado lo peor en este mercado, nos pusimos el uniforme de History Channel para intentar entender, en qué punto, el CRE ha hecho suelos en el pasado.
Tomamos como referencia las crisis del sector en los últimos 50 años y estos fueron los resultados:
1974-1978: El Impacto de la Crisis del Petróleo
La crisis del petróleo de 1973 fue un catalizador que desencadenó una recesión global. En el mercado de CRE, el impacto fue particularmente fuerte en sectores industriales y logísticos debido al aumento de los costos de energía y la desaceleración económica. En 1974-1975, las tasas de vacancia en el sector de oficinas en EE. UU. superaron el 12%, mientras que las rentas comerciales ajustadas por inflación cayeron entre un 10% y un 15%.
Muy parecida a la situación actual:
- Inflación galopante: La inflación alcanzó niveles de dos dígitos (12% en 1974 en EE. UU.), lo que erosionó el poder adquisitivo y aumentó los costos operativos para las empresas, reduciendo la demanda de espacios comerciales.
- Tipos de interés: Los tipos de interés subieron drásticamente, con hipotecas comerciales alcanzando tasas de hasta el 9%, lo que dificultó la financiación de nuevos proyectos y el refinanciamiento de los existentes.
- Crisis energética: La escasez de petróleo y el aumento de los precios del combustible afectaron negativamente a sectores que dependían de la logística y la distribución.
¿Y el suelo? El mercado comenzó a estabilizarse alrededor de 1977-1978. Los precios del petróleo se normalizaron, lo que ayudó a aliviar la presión sobre la economía. Las tasas de vacancia comenzaron a bajar, y las rentas comerciales en algunos mercados primarios mostraron signos de recuperación. La inversión en CRE también repuntó, con un enfoque en la modernización de edificios existentes en lugar de nuevos desarrollos masivos.
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1981-1984: La Recesión de Volcker y el Resurgimiento
La recesión de principios de los 80 fue inducida por la política monetaria agresiva de la Reserva Federal, que llevó las tasas de interés a máximos históricos para combatir la inflación. En 1981, las tasas de interés superaron el 20%, lo que prácticamente paralizó la financiación de CRE. Las tasas de vacancia en oficinas se dispararon al 15-18% en ciudades como Houston y Los Ángeles, y las rentas cayeron un 10-20% en términos reales.
¿Qué pasó durante esta crisis?
- Impacto en el sector energético: Las ciudades dependientes de la industria del petróleo, como Houston, sufrieron particularmente, con un colapso en la demanda de oficinas y espacios industriales.
- Reestructuración financiera: La alta inflación seguida de una recesión severa llevó a una ola de reestructuraciones y ejecuciones hipotecarias en el sector CRE, ya que muchas propiedades comerciales no podían soportar las altas tasas de interés.
- Cambio en la política fiscal: Los cambios en la política fiscal bajo la administración de Reagan también influyeron en el mercado, con incentivos fiscales que fueron retirados, afectando negativamente la inversión en inmuebles comerciales.
¿Cómo terminó? Entre 1983 y 1984, la economía comenzó a recuperarse, ayudada por la reducción gradual de las tasas de interés y una mejora en la confianza empresarial. Las tasas de vacancia empezaron a bajar y las rentas, aunque lentamente, comenzaron a recuperarse. La inversión en CRE repuntó, especialmente en edificios de oficinas en centros urbanos, con un aumento en la actividad de compra de propiedades a precios de descuento.
1989-1994: La Burbuja de los 80 y su Estallido
La burbuja inmobiliaria de los 80, inflada por la desregulación financiera y una construcción masiva, finalmente estalló a finales de la década. Entre 1989 y 1991, el mercado de CRE sufrió un colapso, con las tasas de vacancia en oficinas en ciudades como Nueva York y Chicago alcanzando el 20-25%. Los valores de las propiedades comerciales cayeron hasta un 35% en algunos mercados, y las ejecuciones hipotecarias aumentaron drásticamente.
¿Qué hizo a esta crisis diferente?
- Crisis de ahorro y préstamo: La crisis de ahorro y préstamo (S&L crisis) fue un detonante clave, ya que cientos de instituciones financieras colapsaron, llevando a una crisis crediticia que afectó severamente la disponibilidad de financiación para CRE.
- Exceso de oferta: La sobreconstrucción durante los años 80 dejó un exceso de espacios comerciales, especialmente en el sector de oficinas, que tardó años en absorberse.
- Recesión temprana de los 90: La recesión de 1990-1991 exacerbó la situación, con una reducción en la demanda de espacios comerciales debido al aumento del desempleo y la contracción económica.
¿Y terminó cómo? El mercado tocó suelo alrededor de 1993-1994. Las tasas de vacancia comenzaron a disminuir, especialmente en ciudades secundarias que no habían sido tan sobre construidas. Las rentas empezaron a estabilizarse y en algunos casos a aumentar ligeramente. La inversión en CRE se recuperó, con un enfoque en la reestructuración de activos problemáticos y la compra de propiedades a precios significativamente reducidos.
2001-2004: El Estallido de la Burbuja Puntocom y el 11-S
El colapso de las empresas puntocom a principios de los 2000 y los ataques terroristas del 11 de septiembre de 2001 provocaron una caída significativa en el mercado de CRE. Las tasas de vacancia en oficinas en Silicon Valley se dispararon hasta el 20-25%, mientras que las rentas cayeron más de un 30% en algunas áreas tecnológicas clave.
Peculiaridades de la crisis:
- Colapso de la tecnología: El estallido de la burbuja puntocom dejó vacantes enormes cantidades de espacio de oficina en ciudades tecnológicas como San Francisco y Seattle.
- Impacto del 11-S: Los ataques del 11-S no solo afectaron a Nueva York, sino que también llevaron a un aumento generalizado de la incertidumbre económica y la desconfianza en el mercado, afectando la demanda de espacios comerciales a nivel nacional.
- Desaceleración económica: La recesión posterior al 11-S provocó una contracción económica que afectó negativamente a todos los sectores del CRE, desde oficinas hasta retail e industrial.
Suelo, bendito suelo: El mercado comenzó a tocar fondo entre 2003 y 2004. Las tasas de vacancia, que habían alcanzado niveles alarmantes, empezaron a reducirse, y las rentas en mercados primarios mostraron signos de recuperación. La inversión en CRE se reactivó, en parte debido a la política monetaria expansiva de la Reserva Federal, que mantuvo las tasas de interés bajas, facilitando la financiación de nuevas adquisiciones y desarrollos.
2007-2011: La Gran Recesión y su Impacto en el CRE
La crisis financiera de 2007-2008 golpeó duramente el mercado de CRE. Las tasas de vacancia en oficinas en ciudades como Las Vegas y Phoenix superaron el 25%, y los valores de las propiedades comerciales cayeron hasta un 40% o más en algunos mercados. El colapso de Lehman Brothers y la consiguiente crisis crediticia paralizaron la financiación de CRE, llevando a una oleada de ejecuciones hipotecarias.
La mamá de las crisis:
- Crisis de las hipotecas subprime: La crisis de las hipotecas subprime, aunque centrada en el mercado residencial, afectó gravemente al CRE debido al colapso de la confianza en los mercados financieros y la contracción del crédito.
- Aumento en los cap rates: Los cap rates aumentaron drásticamente a medida que los inversores demandaban mayores rendimientos para compensar el riesgo percibido en un entorno económico incierto.
- Falta de liquidez: La falta de liquidez en los mercados financieros llevó a una parálisis en la actividad de compra y venta de propiedades comerciales, con pocos actores dispuestos a tomar riesgos.
¿Y el final? El mercado de CRE tocó fondo alrededor de 2010-2011. Las tasas de vacancia empezaron a estabilizarse, y aunque las rentas siguieron siendo bajas, se observó una ligera mejora en los mercados más robustos. La intervención del gobierno, incluida la política monetaria expansiva y los programas de estímulo, ayudó a restablecer la confianza en el mercado, y los inversores comenzaron a regresar, buscando activos a precios de oportunidad.
Los rasgos comunes
Los momentos en que el mercado tocó fondo fueron marcados por la estabilización de las tasas de vacancia, la recuperación de las rentas y un renovado interés inversor, proporcionando oportunidades para aquellos dispuestos a apostar en tiempos difíciles.
