Consultorio Zumitero #5 - Inversión Inmobiliaria con Germán Jover

¿Compras con hipoteca?

Sin duda una de las grandes claves de la inversión inmobiliaria es el uso de la financiación bancaria. En ninguna otra modalidad de inversión puedes apalancarte por cantidades tan grandes (hasta 70%-90% del total de la inversión), a plazos tan largos y a unos tipos tan bajos. Incluso hoy en día que los tipos han subido, endeudarse al 4% fijo si la inversión está bien analizada, puede resultar altamente rentable. Nosotros ponemos solo una pequeña porción de la inversión, pero en cambio nos llevamos el fruto de prácticamente toda la inversión. De este modo, la rentabilidad que obtenemos real sobre lo que hemos invertido se dispara a niveles realmente altos.

Por este motivo en mi caso, especialmente en mis inicios, utilicé la deuda bancaria todo lo que pude para escalar mi modelo y conseguir que, aún teniendo hipotecas, cada vivienda me generase un cash-flow positivo con el que cubrir mis gastos. En la actualidad no compro todas las viviendas con hipoteca, pero sin duda si volviese a empezar recorrería el mismo camino.

¿Es buen momento de compra de inmuebles ya que ha subido tanto los tipos de interés?

Si encuentras una buena inversión, para mi siempre es buen momento. Es más importante fijarnos en los números resultantes que en datos puntuales. Si por ejemplo me endeudo al 4% fijo a 30% para una operación que va a darme un 8%-10% y que además, yo pongo solo un 20-30% del total de la inversión y aún así cada mes me da un cash-flow positivo, creo que por lo menos debemos considerar dicha operación.

Por supuesto la música suena mucho mejor si a los números anteriores añadimos que nos endeudamos al 1%, como se hacía hace uno o dos años. Pero sin duda, yo sigo invirtiendo analizando la foto en global y valorando cada oporunidad individualmente y decidiendo si en conjunto me compensa o no invertir.

Otro tema que no se suele decir es que si me endeudo hoy al 4% a 30%, eso significa que contraigo la deuda hasta que la pague, pero las condiciones podrán ser novadas en el futuro si las condiciones financieras del mercado mejoran, ya sea renegociando con mi entidad mediante una novación o bien llevándome a otra entidad la hipoteca que quiera mejorarme dichas condiciones en el futuro.

Según tu perfil, ¿Que indicador recomiendas optimizar: el Beneficio neto Después de impuestos, ROCE o CashOnCashReturn?

Para una primera inversión: ¿Un piso en tu misma ciudad (Madrid)? O a distancia con mayor rentabilidad y confiar en la gestión delegada?

Para mi, las 2 métricas claves son: rentabilidad neta para valorar la operación en términos homogéneos y comparables a otras inversiones y luego el ROCE para poder valorar realmente mi beneficio obtenido en la operación aprovechando el poder de la deuda.

Reforma o immocidio

Reformarías un piso de propiedad en zona 1 en ciudad industrial a 60 km de Bcn, y de 280 m2 útiles para hacer una reforma que costaría casi la mitad de su valor (debido a la antigüedad de la construcción) y ponerlo en alquiler a un precio alto adecuado y sin competidores debido a su singularidad. La venta sé que seria rentable, pero quiero alquilar a largo plazo. Es un «immocidio»? 

Como toda buena respuesta empieza con un depende 🙂 . El primer depende será de tus objetivos, y suponiendo que quieres maximizar la rentabilidad de tu capital, lo condicionaría al siguiente depende. ¿qué rentabilidad te daría si haces esta operación vs. qué rentabilidad podrías sacarle a tu dinero si decides vender e invertirlo en inmuebles ya seleccionados previamente pensando en el objetivo de rentabilizarlos?

Es buen momento para invertir en viviendas para alquiler, flipping o es mejor guardar liquidez para el futuro?

Eso es muy difícil de saber con anterioridad a que ocurran los hechos (en este caso potenciales caídas de precios y/o parón de las compraventas). Ya sabes aquello de «»una vez visto, todo el mundo es listo»

Como sé que esperas que me moje, y poniendo por delante que nadie sabe lo que ocurrirá, yo estoy actualmente invirtiendo fuerte pero solo en operaciones con buenos márgenes de seguridad. El entorno se está poniendo raro y el merado ya está notando que hay un perfil de comprador (el que necesita hipoteca) que está empezando a flojear. En cuanto al alquiler, hace unos años que estoy poco activo, pero estoy a la espera de que pueda llegar ese momento oportunidad próximamente y vovler a lanzarme a comprar viviendas para alquilar.

Cuáles indicadores sugieres para poder anticiparse a cambios importantes en los riesgos del mercado inmobiliario español y americano?

Los indicadores que considero que pueden tener mayor impacto son los tipos de interés (ahora altos y por lo tanto con caída de las operaciones que necesitan financiación), las tasas de empleo que puedan perjudicar también el tamaño del público comprador (de momento fuertes, especialmente en EEUU) y la evolución de la economía. Esta última aunque anticipa todo el mundo que entrará en el país americando en recesión a finales de este 2023 / comienzos de 2024, también parece que será un «»soft landing»» en vez de un «»hard landing»» que podría ser mucho más duro para el mercado.

Estamos en un momento en el que es sumamente difícil anticipar lo que hará el mercadon inmobiliario. Si bien las anteriores métricas podrían complicarlo, también es cierto que no hay apenas oferta para la gran demanda que hay y esto podría sostener, al menos parcialmente, las potenciales caídas de precios.

Cómo empezarías a invertir con 30.000€ en Barcelona provincia siendo autónoma, mujer y joven? Algun consejo? 

Con 30.000€ si te planteas comprar, deberás utilizar financiación bancaria. Siendo autónoma, tendríamos que ver los ingresos declarados y si el banco con estos números te daría financiación. En ese caso, puedes comprar viviendas en municipios cercanos a Barcelona de unos 80-90.000€ como máximo. Como te imaginarás, esto en Barcelona prácticamente no existe y tampoco en ciertos municipios colindantes. Perso si te mueves un poco, si que lo encontrarás, y será en zonas donde la rentabilidad que obtendrás por el alquiler será superior también.

He adquirido un estudio y tengo una pregunta.

Al adquirir la vivienda he pagado un 10 por ciento aprox de impuestos y demàs. Si la pongo en airbnb o para alquiler de larga estancia todavía lo estoy valorando. Me interesarìa empadronarme y ponerla como vivienda habitual para beneficiarme foscalmente o no està permitido?

Para nada te aconsejo que te acojas a las bonificaciones fiscales en el ITP si no vas a residir tu ya que es muy fácil que Hacienda se de cuenta y te penalicen con ello. Tampoco te aconsejo aconjerte a la bonificación fiscal del alquiler de larga estancia si vas a alquilarlo por Airbnb, ya que también lo detectarán facilmente y te penalizarán.

Tengo contratado un seguro de la casa con 2 servicios de manitas al año y todo lo demás que suelen incluir este tipo de seguros.

En el apartamento que tengo arrendado tengo caldera de gas.

El tema de las revisiones tengo que ocuparme yo de llamar a un tecnico? Quin es el la empresa que se ocupa de esto y cada cuanto estoy obligado a hacer la revision? En caso de baja presion de la caldera se puede avisar a un amigo que entienda de esto si la inquilina està deacuerdo o estoy obligado a que cualquier reparacion venga una empresa homologada? Agradecería todo la informacion relacionada con este asunto.
 

Hola, pues la verdad es que siento no poderte responder. En mi caso habitualmente suelo sustituir las calderas por calendadores eléctricos que suelen ser más económicos y también las reparaciones cuestan menos.

Cómo conseguir romper la barrera de entrada( en bolsa acción con MOAT) para entrar en el mercado de los agentes que tienen las operaciones más interesantes del mercado inmobiliario?

La verdad es que todos los inversores que no cuentan con esa red de buenos contactos, consideran que es lo que les frena a invertir. Yo empecé invirtiendo sin esa red, pero sin darme cuenta a medida que iba invirtiendo esa red se iba creando y aquellos agentes con los que empezaba a trabajar con el tiempo se han convertido en grandes socios con los que he hecho muchas más operaciones.

Mis consejos no serán nada que no sea de sentido común: hazles entender que vas en serio, que no perderán el tiempo contigo y que actúas rápido y decidido si te plantean una buena inversión, trata de incentivarlos como tu consideres que debes acerlo y con el tiempo, esa red se irá creando a tu alrededor.

¿Qué tal está el mercado de compra y venta de Terrenos en Miami /Cape Coral?

Tengo unos terrenos que quisiera venderlos pero no tengo mucho conocimiento del mercado y si hay demanda de ellos. 

Desconozco la zona y cómo está el mercado en Miami / Cape Coral. Siento no poderte ayudar. Lo mejor es que contactes con un (o varios) agentes de la zona y les preguntes directamente.

A la hora de delegar las responsabilidades de los inmuebles, confias en una empresa o en particulares?

Yo me gestiono los inmuebles directamente yo mismo, apoyándome en colaboradores para cada una de las gestiones que sean necesarias (empresas de reformas, inmobiliarias, corredurías de seguros…).

Me gustaría invertir en alquiler vacacional

Además de encontrar una localización con reclamo turístico y céntrica, ¿qué otras cosas hay que tener en cuenta? ¿Qué porcentaje suelen cobrar los portales de reservas? En caso de delegar la gestión, ¿qué porcentaje suelen cobrar este tipo de empresas?

Vaya por delante que lo mío es el alquiler tradicional y el compra-reforma-venta (o flipping houses). Lo principal es la tasa de ocupación, que por supuesto, tendrá relación con la localización de la vivienda. El coste de los portales creo que ronda el 15% y a ello debes añadirle alrededor de otro 20% si vas a delegar la gestión de las viviendas en una agencia.

¿Conoces alguna web o dispones de algún excel para hacer un análisis de viabilidad de alquiler turístico?

En nuestro Club de Inversores (zona3.club) tenemos una calculadora de rentabilidad que he adaptado del alquiler tradicional para tener en cuenta las peculiaridades de esta modalidad de alquiler. Dicho esto, por respeto a los socios, siento no poderte compartir esta excel. Si tienes conocimientos de excel, puedes adaptar de forma sencilla una añadiendo la tasa de ocupación y también los costes de la agencia y de los portales.

¿Cuándo crees que va a estallar la burbuja inmobiliaria ? 

jajaja pues siento no saber cuando va a estallar. Lo que está claro es que si asumimos como cierto que las crisis son cícliclas, sin duda ya vendría tocando una, por lo que cada día que pasa estamos más cerca. No me extrañaría ver en 2024 alguna corrección de precios en España, aunque viendo la poca oferta que hay, me extrañadría que sea muy pronunciada.

No me gustan nada las nudas propiedades. El hecho de tener una variable que afecta tanto a tu rentabilidad que no controles, hace que huya directamente de esa inversión que casi se parece más a una lotería que a una inversión. Por supuesto, si quieres lanzarte a ellas, la clave es comprar extremadamente barato.

¿Pondrías todo tu dinero a trabajar para vivir en un futuro de las rentas inmobiliarias? O diversificarías en otros negocios por lo que pudiera venir en un futuro

Yo hasta hace poco lo he tenido todo invertido en inmobiliario. Según mi humilde opinión, no hay hay otra modalida de inversión que lo supere.

En la actualidad tengo otras inversiones mucho más pasivas para diverificar los beneficios que obtengo y que no quiero estar gestionando de forma tan activa. Entre estas tengo fondos indexados y un fondo que replica la Cartera Permanente. 

¿Alquiler por habitaciones o alquiler tradicional?

Si quieres que se asemeje mas a una inversión (es mi caso), alquiler tradicional, si no te importa implicarte más y que sea más parecido a un negocio, entonces alquiler de habitaciones.

Varias preguntas inmobiliarias

Hipoteca del 80%… o pagar más si pudiese ahorrar por ejemplo el 50% del inmueble? 2) es decir, me descapitalizo o me hipoteco y guardo el dinero… me imagino que me vas a decir lo segundo pero 3) si te hipotecas con el dinero de los aquileres, pagas la cuota… según mis cálculos de cada piso puede rascar 200€… es verdad que lo pisos se irían pagando sólos… pero cuántos pisos tendrías que tener para sacar 2.000€/mes? no da un poco de vértido estar hipotecado en 10/15 pisos?

Respondo a tu última pregunta, porque las anteriores me parece que ya las tienes claras 🙂

Yo duermo muy tranquilo con muchas hipotecas. La clave es entender las finanzas que hay detrás, hacer buena selección de inquilinos, contratar seguros de impago, y conseguir que las hipotecas representen la menor proporción del alquiler posible (alargando plazos y consiguiendo viviendas baratas y altamente rentables). Si cumples esto, dormirás mucho más tranquilo aunque tengas ese gran número de hipotecas.

Por supuesto, lo mejor según un Excel es usar la financiación hasta lo máximo que puedas. Pero la realidad es que somos personas con objetivos distintos y aversiones al riesgo distintas. Aquí hay que entender bien las matemáticas y luego conocernos bien a nosotros para decidir. Espero haberte contestado.

¿Que opinas de la inversión en inmuebles tokenizados? 

Me parece una buena opción que llega demasiado pronto para lo anticuada que está la inversión inmobiliaria en cuanto a registros, notarías y demás. Quizás haga que se aceleren los cambios necesarios para ello.

Personalmente no me termina de convencer, pero sin duda puede ser un gran catalizador de la digitalización que necesita este sector y en un futuro volverse, entonces sí, mucho más interesante.

¿Cómo lo lograste la independencia a los 37?

Poniendo las matemáticas financieras a trabajar a mi favor. Utilicé todos mis ahorros junto con la financiación bancaria para comprar las máximas viviendas posibles. A partir de ahí, seguí centrándome en ahorrar todo lo que podía de mis ingresos (que traté de hacerlos crecer también en paralelo para incrementar el ahorro) y ahorré todo lo que los pisos que ya tenía en funcionamiento me dejaban vía cash-flow.

¿Cómo empezar con la primera vivienda?

Tengo un salario decente (2300€/mes) pero no tengo ahorros como para pagar el 20-30% de la entrada de la casa que siempre piden. ¿Cómo puedo hacer para empezar en el mundo de la inversión immobiliaria? ¿Debería esperar a tener algo de ahorros? ¿Simplemente voy al banco y hablo con ellos? ¿Busco la oportunidad de inversión y entonces hablo con el banco?

Siempre recomiendo tener ahorros, por lo que te aconsejaría centrarte en ahorrar todo lo que puedas de tus ingresos y marcarte un objetivo para esa primera inversión. En paralelo puedes ir formándote y hablar con inmobiliarias, bancos, aprendiendo qué zonas te interesan, relacionarte con otros inversores, etc.

¿Cómo crees que afectará la nueva ley inmobiliaria en el precio de la compra de viviendas en los próximos meses?

Ya sabes aquello de que «una vez visto, todo el mundo es listo». No tengo ni idea de lo que ocurrirá en el precio de las viviendas, ya que hay otros factores como la escasa oferta que puedes actuar en contra. Es cierto que la ley de vivienda ha hecho que muchas viviendas se vayan a otros mercados como el alquiler vacaciones o de habitaciones, lo que afecta presionando al alza el alquiler ya que no hay apenas viviendas en oferta. Viendo esto, la demanda de viviendas por parte de inversores creo que seguirá al alza, por lo que me cuesta ver grandes caídas en el percio de la vivienda, si bien espero que en 2024 podamos ver alguna pequeña corrección.

¿Qué opinas sobre el negocio de la venta de habitaciones?

Me gusta mucho el negocio de habitacion.com liderado por Uri Vyce. Creo que han llegado en el momento idóneo con un modelo disruptivo. Me consta que lo han trabajado muy bien y auque son pioneros con el modelo en España, ya existe en otros países con tasas de penetración considerables y con gran éxito. Les auguro un gran futuro sin duda.