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¿Cómo analizar un REIT?

Te explicamos cuáles son los datos que tienes que bichear para saber si estás ante una oportunidad inmobiliaria de oro, o una cagada en potencia.


Por Javier Narvaez

Si estás leyendo esto es porque te has pispado de que invertir en pisos para alquilar está fuerísima, y de que lo que manda ahora es invertir en Socimis o Reits. Pues bien, te hemos confeccionado una checklist para que tengas una mejor idea sobre cómo analizar un REIT. Vamos con ellas.

Tip zumitero: La inversión en REITs es invertir en el sector inmobiliario a través de la bolsa. Es decir, cómodo, transparente y adaptado a pequeños patrimonios.

¿Cómo analizar un REIT?

Rentabilidad por dividendo

Si hay algo por lo que los REITs nos flipan a los inversores de largo plazo, es por su rentabilidad por dividendo. Dependiendo del tipo y calidad del REIT, suele oscilar entre el cinco y el diez por ciento. ¿Cómo se calcula?

Se divide el dividendo por acción entre la cotización del valor y ello nos dará un porcentaje más o menos alto. ¿El problema?

Que no es oro todo lo que reluce. Porque aunque al principio un dividendo nos deslumbra, la realidad puede ser que la cotización se haya desplomado anticipando unas malas expectativas futuras. Y esto puede ocurrir ANTES de que la empresa confirme una bajada de dividendo. Por eso hay que estar atentos al histórico del REIT y ver cómo se ha comportado en situaciones similares del pasado.

Checklist: Si el REIT ha suspendido o bajado el dividendo en los últimos años, mal rollo.

Reits con mayores rentabilidadesRentabilidad por dividendos
ARMOUR Residential REIT (ARR)19.4%
Two Harbors Investment Corp. (TWO)15.9%
Orchid Island Capital Inc (ORC)15.9%
Annaly Capital Management (NLY)15.1%
Sachem Capital Trust (SACH)13.4%
Office Properties Income Trust (OPI)13.3%
New York Mortgage Trust (NYMT)13.1%
Ellington Financial Inc. (EFC)13.0%
The Necessity Retail REIT (RTL)12.9%
Chimera Inv. Corp. (CIM)12.7%

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FFO: Fondos provenientes de operaciones

Estamos ante una métrica clave que en el caso de los REITs es mejor indicador de buen rendimiento que el beneficio neto. ¿Cómo se calcula?

Se RESTAN los costes no monetarios (los que se contabilizan pero no suponen salida de dinero de la empresa, como por ejemplo las depreciaciones de los edificios) del beneficio neto. Así se consigue una visión más fiable del flujo de caja, que es básica para la supervivencia a largo plazo del REIT. ¿La clave?

Que el FFO es el dato que piden los reguladores para calcular y obligar a repartir el 90 por ciento del beneficio NETO entre los accionistas en forma de dividendo. Ergo, mirando la evolución de este ratio se puede estimar si el REIT va a poder seguir generando cash y pagando dividendos.

Los Fondos provenientes de operaciones es uno de los ratios más importantes para analizar un REIT
Evolución del FFO de Sachem Capital

Tip zumitero: Cuando un REIT se ve apurado, puede aumentar las depreciaciones en el balance para bajar el FFO y librarse de soltar tanta manteca. Aunque ojo, porque dependiendo de la legislación del país el porcentaje de reparto obligatorio puede variar.

Checklist: Si el FFO aumenta cada año, es signo de vitalidad y de que el REIT tiene capacidad para mantener el pago de dividendos.

Precio respecto al FFO (Price to FFO)

El precio sobre FFOS es uno de los ratios cruciales a tener en cuenta a la hora de analizar Socimis.

El ratio de precio de la acción respecto a los fondos de operaciones mide el valor de mercado del REIT respecto a su FFO. Se calcula dividiendo los fondos provenientes de operaciones (FFO) entre el número de acciones. ¿Su utilidad?

Es importante compararlo con el de otros REITs de su sector, para saber cómo de bien o de mal lo está haciendo respecto a ellos.

Checklist: Como norma general, si el ratio es menor a 15 se considera que el REIT está infravalorado, y si es superior a 20, sobrevalorado.

Los ingresos (Revenue)

Tener en cuenta la evolución de los REITs son necesarios a la hora de aprender a cómo analizar un REIT.

Los REITs se parecen a tu casero en el sentido de que sus ingresos son iguales a la cantidad de pasta que obtienen del alquiler de su cartera de propiedades. Esta métrica es básica para la salud de la empresa. Y ojo, porque no incluye ni plusvalías por venta de activos, ergo, es un buen indicador de la evolución y estabilidad del negocio del alquiler. ¿Para qué los usan?

Para financiar sus operaciones, comprar más propiedades y repartir dividendos.

Checklist: Fíjate en si la evolución de los ingresos es creciente y compárala con los de otros REITs de su mismo sector. Si los ingresos aumentan mucho más que los de sus competidores, existe el riesgo de que les estén apretando demasiado y que sus inquilinos se pongan a buscar mejores ofertas. Lo que nos lleva a la siguiente métrica.

El PER en los REITs

El PER en los REITs es menos relevante que en las acciones de empresas tradicionales.

Poca peña sabe que el PER en los Reits no es una ratio tan relevante como en otras empresas. ¿Por qué?

El motivo de base es su estructura financiera, que usa mucha deuda y está obligada a repartir el 90 por ciento del beneficio en dividendos. O sea, que mientras que la mayoría de empresas reinvierte gran parte del sus beneficios en expansión y crecimiento, los REITs están obligados por ley a repartir casi toda la manteca entre sus accionistas. El resultado es que reportan unos beneficios más pequeños en relación al precio de su acción, y por eso su PER tiende a ser más alto.

Por si fuera poco, el nivel de deuda con el que funcionan los REITs vuelve loco al PER.

Por ejemplo, si al REIT le aumenta el coste de la deuda y sus cuotas, por consecuencia sus beneficios bajan, con lo cual el PER sube. Y si el REIT tira de deuda para adquirir nuevas propiedades que le proporcionen más flujo de caja, sus beneficios subirán y por consiguiente el PER bajará.

Checklist: Un PER de alrededor de 15 veces es correcto para la mayoría de REITs.

Un resumen de los mejores reits para invertir en 2023

LTV (Loan to value)

El LTV sirve para conocer qué parte del total de los activos del REIT está financiado con deuda. Este ratio se calcula al dividir la deuda hipotecaria total entre el valor ESTIMADO de los bienes inmobiliarios. ¿Su utilidad?

Nos revela el nivel de apalancamiento que usa el REIT para financiar sus inversiones y operaciones. Y ojo, porque un LTV alto implica un riesgo del carajo, aunque también mayor rentabilidad potencial. Por el contrario, un LTV bajo es ideal si tu prioridad es dormir a pierna suelta.

El Loan to Value es un ratio que nos permite analizar reits.

Checklist: Como normal general, un LTV de hasta el sesenta por ciento es tranquilo, a partir de ese nivel puede haber sorpresas.

Tasa de ocupación

Este dato nos dice qué porcentaje de las propiedades del REIT están alquiladas y generando billetes respecto al total.

Si la tasa es alta significa que los activos de la empresa son de calidad, que están en demanda y que el mercado está on fire. Si es baja, nos revela que sus propiedades son un truño, y que le cuesta atraer y retener inquilinos. A mayor tasa de ocupación, mayor FFO podemos esperar.

La tasa de ocupación de una socimi es fundamental a la hora de analizar un reit

Checklist: Como norma general, una tasa de ocupación superior al noventa por ciento significa que el REIT funciona bien y tiene capacidad para generar un flujo de caja estable proveniente de los alquileres. Y si es mayor de 95, es excelente. Por otro lado, si la tasa de ocupación es menor al 80 por ciento, algo no va bien por allí.

Conclusión

El problema de los REITs es que no hay una sola categoría de ellos, sino que cada sector tiene sus métricas específicas y sus niveles «normales» en los ratio, por eso es tan importante comparar REITs del mismo tipo. En el artículo hemos visto orientaciones generales pero debe ser el inversor particular el que estudie a fondo la cuenta de resultados, el plan estratégico y las perspectivas del REIT en concreto.

P.D. Nos seguimos leyendo cada día a las 9:00h en la newsletter de inversión más fresca de la mañana, Zumitow :P.

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