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¿Debo invertir en inmuebles en tiempos de incertidumbre?

Intentamos responder a la pregunta que se hace mucha gente que quiere meter su dinero en ladrillo.


Por Héctor Pérez

Corren tiempos de incertidumbre. Todo el mundo te dice que el dinero en el banco se atrofia. Youtube te vende mil y una historias sobre formas de invertir y es normal que te encuentres en una posición de no saber qué demonios hacer con tu pasta. Obviamente, estamos en España y la inversión estrella es y será el ladrillo con lo cual es de vital importancia responder a la pregunta ¿Debo invertir en inmuebles en tiempos de incertidumbre?

Para ello, vamos a tomar como referencia un índice que sigue a los principales REITs de la vivienda residencial así como también datos de fuentes locales como Idealista. Por cierto, un REIT es un fondo de inversión en activos inmobiliarios, si quieres saber más en este artículo te explicamos de pé a pá todo sobre los REITs.

Ahora sí, vamos que nos vamos.

¿Debo invertir en inmuebles en tiempos de incertidumbre?

Comparte el consultorio con ese amigo que está pensando en comprar un pisito.

¿Cuál es el espacio temporal de una inversión en inmuebles? 

Antes de entrar en las dinámicas de los mercados inmobiliarios, lo primero que tienes que entender sobre el mundo de la inversión en ladrillo es el espacio temporal en el que muchas de las jugadas aquí se desarrollan. 

Invertir en ladrillo no es como invertir en los mercados bursátiles. Entro, espero un par de semanas y vendo. No es la naturaleza y el que te diga lo contrario o es un genio o miente. Sobre todo cuando se es inversor minorista principiante, deberías buscar rentabilidad mensual sin tener en cuenta el potencial de revalorización en el corto plazo. 

Con esto en mente, estamos hablando de que para poder sacarle una tajada importante por revalorización a un inmueble estamos hablando, como mínimo de unos 5 años en una zona que, por la providencia divina, entra en una expansión brutal. ¿Y esto qué tiene que ver con los momentos de incertidumbre? Que si compras pensando únicamente en el potencial de revalorización en el medio plazo, probablemente nunca des con las oportunidades que se presentan en estos entornos. 

¿Qué le pasa a los inmuebles en los tiempos de incertidumbre? 

Incertidumbre hay todos los años pero, para poder hacer un ejercicio medianamente útil para estudiar los mercados, tomaremos como referencia los siguientes años que consideramos estuvieron marcados por una gran incertidumbre: 2009 y 2020. 

¿Cómo se ha comportado el mercado local? 

  • En enero de 2009, el precio del metro cuadrado en Madrid se encontraba en 3323€. Ese mismo año lo cerró en 3277€ y el suelo lo tocó en abril de 2014 en 2670€. Tardó exactamente 9 años y 4 meses para volver al precio de enero de 2009. Si tomamos como referencia el metro cuadrado hoy en día (4002€) entonces en 14 años la revalorización ha sido de un 20% en 14 años. 
  • Al momento de la explosión del Covid, el mercado inmobiliario se encontraba en una fase de estabilización en torno a los máximos pre-crisis de 2008. Sin embargo, con los encierros incluídos, el precio del metro cuadrado en Madrid apenas se movió unos euros y terminó experimentado un fuerte crecimiento al alza del 10% en tan solo 3 años. 

Evidentemente, los contextos de ambos momentos de incertidumbre fueron distintos. En el primero, el sector más afectado fue el inmobiliario y en el segundo la respuestas de los bancos centrales a la crisis llevaron los tipos de interés a mínimos históricos en un contexto de oferta muy deprimida en el mercado inmobiliario. 

¿Y cómo se comportó el mercado global? 

Para esto usaremos como referencia el ETF SPDR Dow Jones Global Real Estate que está compuesto de los principales REITs a nivel mundial. Lamentablemente, sólo contamos con datos desde 2012 para este fondo, con lo cuál vamos a centrarnos en el 2020. 

En este caso, estamos hablando de una caída de 44% en un mes. Obviamente, los REITs al ser instrumentos mucho más líquidos que los inmuebles tradicionales y que cotizan en la bolsa están más expuestos a la volatilidad como resultado del pánico en casos de incertidumbre.

Le costó 701 días volver al nivel que estaba antes de la caída, el cual representaba un máximo histórico. Sin embargo, como consecuencia de la política restrictiva de los bancos centrales, el índice ha vuelto a caer y se encuentra un 23% por debajo del nivel pre-pandémico. 

Al igual que en el mercado local, volatilidad aparte, también hemos visto la capacidad de remontada que posee el sector inmobiliario a nivel global. 

Conclusión: ¿Debería invertir en inmuebles en tiempos de incertidumbre? 

Con los dos ejemplos anteriores, la respuesta es la siguiente:

No se trata de la incertidumbre en sí sino el contexto macroeconómico. No es lo mismo un ambiente en el que los tipos de interés probablemente van a bajar y mantenerse bajos por un tiempo, que un entorno de tipos que empiezan a subir y que permanecerán por las nubes. En el primero, en el medio plazo, los inmuebles deberían tender a apreciarse y en el segundo, los precios deberían ir poco a poco corrigiendo. 

Sin embargo, hay muchos otros factores a tener en cuenta. Uno de ellos es la oferta y la demanda. En el ejemplo local, Madrid es una ciudad altamente demandada por potenciales compradores, con lo cual sus precios suelen ser robustos y la rentabilidad tenderá a ser peor. 

En definitiva, a la hora de comprar un inmueble hay que escapar un poco del ruido de la incertidumbre, muchas veces generado desde los medios de comunicación, y sacar cuentas para buscar la mejor rentabilidad a la hora de alquilar y estar pendiente del contexto macro cuantitativo como el ciclo de los tipos de interés.

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